Ceny mieszkań w Białymstoku 2017 – szersza perspektywa

W niniejszym artykule postaram się przedstawić czynniki wpływające na ceny mieszkań w Białymstoku oraz określić specyfikę rynku.

Raczej nie sprzedasz mieszkania z zyskiem

O ile nie planujesz zakupu tzw. okazji, atrakcyjnego mieszkania w dobrej lokalizacji, po zaniżonej cenie, to nie licz na sprzedanie mieszkania z zyskiem.

Już teraz bardzo trudno sprzedać w Białymstoku mieszkanie powyżej 50m2. W przyszłości na rynku nieruchomości pojawi się nadpodaż mieszkań. Powody są następujące:

  • Ujemny przyrost naturalny w Polsce,
  • Wejście pokolenia z tzw. niżu demograficznego
  • Emigracja do innych województw / krajów spowodowana brakiem pracy (a w szczególności odpływ zamożnych osób wysoko wykształconych, które w Białymstoku nie mogą zrealizować swoich aspiracji),
  • Zwolni się wiele mieszkań, zamieszkałych przez osoby starsze – będą to też mieszkania w tzw. nowszym budownictwie.
  • Niepewność polityczna panująca w regionie nie sprzyja inwestycjom w woj. podlaskim.

(źródło: http://bialystok.stat.gov.pl/publikacje-i-foldery/ludnosc/prognoza-demograficzna-na-lata-2014-2050-dla-wojewodztwa-podlaskiego,1,1.html)

Już teraz widać przejawy niektórych z tych tendencji. W blokach z wielkiej płyty, duża część mieszkań jest zajmowana przez małżeństwa na emeryturze. Część  z tych osób przenosi się do mniejszych mieszkań (dzieci dorosły, obecne mieszkanie jest za duże), często w nowszym budownictwie.

Pomimo ogólnego rozwoju infrastruktury w Białymstoku, jest to ciągle miasto wojewódzkie o najwyższym bezrobociu w kraju (źródło: http://www.rynekpracy.pl/dla_mediow_1.php/wpis.315). Spowodowane jest to tym, że w całym województwie jest relatywnie niska gęstość zaludnienia – 1200 tyś. osób w województwie, dla kontrastu sam Białystok to 290 tyś. mieszkańców. Przy tej gęstości, prawie zupełnym braku dróg wyższej jakości (ekspresowych, autostrad) i położeniu, bardzo trudno o sprzyjające warunki do rozwoju biznesu. Dawniej, przed wejściem do UE szansą mogła być wymiana z Białorusią i Rosją, jednak w obecnej chwili w wyniku sankcji możliwości robienia interesów z Rosją są bardzo ograniczone.

Intrygujące jest, że białostoczanie uważają, że miasto napędzane jest przez Białorusinów i Litwinów, którzy odwiedzają je w celu robienia zakupów. Gdyby te źródło przychodów zostało odcięte, to wg. białostoczan, byłaby “bieda z nędzą”.

Dlaczego mieszkania są takie drogie?

Jeśli spojrzymy na ogłoszenia dotyczące nieruchomości, porównamy Białystok z Warszawą, to przekonamy się, że w Białymstoku bardzo trudno znaleźć jest prywatne ogłoszenie. Rynek pośredników jest bardzo rozwinięty i można powiedzieć, że agencje starają się ze sobą nie konkurować.

Wystarczy zacząć szukać mieszkania, by usłyszeć zapewnienia, że agencja pokazuje też mieszkania od konkurencji (zapewne potem jest podział zysków). W takiej sytuacji średnia cena ofertowa jest drastycznie zawyżona – jedno mieszkanie jest często wystawiane przez kilka agencji na tym samym portalu.

Mieszkania, które długo się nie sprzedają, długo wiszą na ogłoszeniach i zaburzają obraz rynku. Wg. NBP średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi 7-10% w skali kraju. W Warszawie jest to 17%. Oznacza to, że realnie mieszkanie, które kosztuje 300 tyś. złotych sprzedaje się za 249 tyś. zł.

Różnica w cenie rośnie wraz ze wzrostem metrażu i dla mieszkań o metrażu pow. 75m2 może to być nawet 30% mniej niż wynosiła początkowa oferta.

Wpływ kredytów walutowych i dopłat

Dostępność hipotecznych kredytów walutowych spowodowała 200% wzrost ceny mieszkania w Polsce w latach 2004-2014. W tym samym okresie płace wzrosły o 66%. Wynika z tego, że zaburzony został rynek, gdyż zdolność nabywcza rosła dużo wolniej niż cena nieruchomości.

Oczywiste jest, że dopłaty w Polsce nie pomagają w obniżeniu ceny mieszkania. Faktycznie dopłaty typu MDM są to programy wsparcia budownictwa i sektora bankowego, nie rodzin. Dopłata zawsze powoduje podniesienie cen mieszkań.

Jak będzie?

Wiele analiz wskazuje, że 2016 był ostatnim rekordowym rokiem dla developerów. Dla osób zastanawiających się nad zakupem mam następującą radę: wstrzymajcie się z zakupem lub ostro negocjujcie ceny. To co widać na ogłoszeniach w Białymstoku, są to głównie oferty które się nie sprzedają. Zalecam składanie ofert niższych o min. 10% dla małych mieszkań aż do 30% dla mieszkań większych.

0 comments on “Ceny mieszkań w Białymstoku 2017 – szersza perspektywaAdd yours →

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *